时代中国三年“老去” 岑钊雄500强空梦一场

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接受采访时,时代中国控股(1233.HK)董事会主席、执行董事兼行政总裁岑钊雄习惯准备小条,提醒自己哪些该说,哪些不该说。不过在2018年3月1日,“时代地产”更名为“时代中国”的时候,他的雄心壮志与激情澎湃,还是让他多说了一些。

“时代中国将致力于短期内成长为千亿级企业,这将是时代中国更名后的第一仗。”讲出这话的时候,他难得地露出微笑。那感觉,好像回到了29岁,回到了曾经创业的广州东风路健力宝大厦,高喊着“退下去等待,或是跳出来搏一搏”,然后向前一跃。

既然满眼都是海阔天空,一张小纸条根本框不住四溢的野心。

岑钊雄还拿出了“城市发展服务商”以及“世界500强”的宏大愿景,规划将项目开发、物业服务、城市旧改、长租公寓、家居家装等产业链,全部塞进时代中国的房子里。

如今三年过去了,“破千亿”的第一仗还在打,“城市发展服务商”不成型,“世界500强”的大梦看似仍遥遥无期——外面的世界已经天翻地覆,时代中国一切还是刚开始的样子,有限的增长空间,尚撑不起岑钊雄的三大宏愿。

比营收、净利润增长有限更无奈的是负债、成本压力不断攀升,正让时代中国失去光泽,可观的投资价值成了空谈。或许另岑钊雄头疼的问题,不应该是如何实现当年的理想,而是如何摆脱眼下的窘迫,毕竟在现在的地产圈儿,活下去都是个很现实的问题。

三个宏愿

在很多人眼中,岑钊雄的三个宏愿的确不是空穴来风。

引用他的观点,成为世界500强,时代中国要兼具三项硬实力:世界领先的公司治理、盈利模式、价值创造能力,业务要处于行业领先地位,还要有全球化发展的本领。“从‘时代地产’到‘时代中国’,它不仅仅是简简单单两个字的改变。”岑钊雄表示。

按照岑钊雄对时代中国战略设计,物业开发与城市改造构成双线发展的框架。一方面加快物业开发周转速度,为发展提供足够的流动性;另一方面储备旧改项目,“用时间换利润”扩充想象空间。眼下,两大板块的收入占比总营收已超过98%。

在物业开发环节,岑钊雄表现出惊人的勇气和魄力,花钱时候气势磅礴:先在2018年9月,以5.54万元/平方米的楼面价,刷新了广州单价纪录;随后在其他房企求稳发展时,当年花掉129.67亿元激进拿地;之后在2019年继续刷新烧钱纪录。

曾有机构统计,除了广东省汕头市澄海区地块,2019年时代中国拿地溢价率在33%以上;这一年花掉247亿元,同比增长90.48%。如此肯花钱、敢花钱,整个地产圈相似案例不多,不过时代中国已经做到了。

“我们不觉得买贵了。”至少岑钊雄意犹未尽。

至于旧改项目的收储,更是顺风顺水:2017年,时代中国已经与广州、佛山、深圳、东莞等城市,签订68个更新项目,共计约600万平方米的土地资源,所有项目都集中在粤港澳大湾区的黄金区域。

到2018年,时代中国将城市更新板块首次入账营收,总计贡献27.76亿元,当年营收占比达到8.1%。

“70个(项目)都是我们的,跑不掉了。”按照岑钊雄的预计,这些项目最终能贡献土储近2000万平方米,总货值超过5000亿元。在地产圈,具备同等规模的企业并不多。

既有物业开发完成回血,又有城市更新长期挖潜,“两条腿走路”的时代中国数据确实好看。汇总2015-2018期间公司财报信息,时代中国合约销售额突飞猛进,年复合增长率稳定维持在45.9%——这比大摩给出34%的预期还要高,也让后者给出了“增持”的评级。

公司赚钱很快,业务处于行业领先,距离达成世界500强的梦想,只差那么几个在海外落地的开发项目了。抬眼看看世界500强的门槛,也没有那么高。

在岑钊雄提出大计划时,时代中国与当年世界500强“门槛”的数据相差不大,也就是“踩几脚油门”的事。已是世界500强级别的竞争者,还愁业绩无法破千亿?

或许最困难的,只是如何粉饰“城市发展服务商”的角色,仅此而已。

“泄气”的时代中国

2019年9月9日,时代中国发布公告称,完成对下属物业公司时代邻里(9928.HK)分拆,于联交所独立上市。

算上业绩占比1.42%的租赁业务,在“城市发展服务商”的大宇宙中,寻找到第四个角色定位。至少在形态上,岑钊雄距离梦想又近一步。

可是涉及整体发展,一切又不那么顺遂。

时代中国2018年就提出了破千亿的设想,可是年终的合同销售额只有606亿元;2019年又是一番大刀阔斧的发展,年底算总账时,784亿元的合同销售额同样没有达标。

“千亿目标不是很重要的目标,我们相信今年不实现,明年也会实现。”进入2020年,眼看疫情影响深入与市场调控政策加码,岑钊雄干脆丢掉了快速实现“千亿销售规模”计划。

在地产圈儿,不少人说过这样“泄气”的话:感叹竞争激烈,金地集团(600383.SH)董事长凌克放下姿态,同意金地追求业务规模壮大,但不唯规模;禹洲集团(1628.HK)董事长林龙安也曾求退,决定未来2-3年公司不再追求量。

不过在2020年12月初,禹州集团公告表示已经达成千亿目标;至于金地,2017年已达成千亿规模——只有在达成目标以后,“不在乎”才真正值钱;岑钊雄也在说“不在乎”,只是听上去难免有那么一点酸。

连千亿销售规模都无法实现,还能成为世界500强吗?根据克而瑞发布数据,2019年突破千亿规模的房企有34家,可是入围榜单的只有5家公司。如此发展下去,岑钊雄的理想如何兑现?

其实相比目标不能实现,更让他感到危险的,应该是时代中国的走势。

为了实现规模化发展,时代中国不断提升拿地金额与溢价水平,迅速推高了整体债务压力。有媒体统计,仅2019年其发债次数就有12次,每次融资的目的都是借新还旧,填补项目增长带来的资金缺口。

既然是融资,就躲不过资金成本。财报数据显示,从2018年开始,时代中国迎来了短债与负债总额的“双增长”,净负债率从2016年的55.1%,提升至年2020年中的71%。

面对压力,岑钊雄的表态从来都是否定它的存在。

这些年,粤港澳大湾区一直是时代中国的“根据地”。财报数据显示,其土储91%集中在广东,成都、杭州、武汉、长沙四地占比合计才有9%——全国那么多土地,就在这一个地方“薅羊毛”,绝不越雷池半步。

如此姿态,能够帮助岑钊雄将风险和成本保持在较低水平。至于规模上不去,世界500强的理想实现不了怎么办?一旦出现政策收紧,区域发展压力增大又该怎么办?岑钊雄没有回复过。你别问,问就是“土地够用”。

2019年9月,圈子里还传出时代中国向全员分派销售任务的消息。员工要么完成销售任务,为时代中国带来现金流;要么选择离开,为时代中国减轻成本负担。此一遭,时代中国员工数量减少至5955人,降幅达到37.41%。

后来的官方回复中,时代中国否认裁员,不过承认了分派销售任务的事实。至于原因,你也别问,问就是“这是行规”。

一边是资源还够用,一边是行规要遵守,无论岑钊雄找到哪些原因,都是粉饰时代中国失速的事实。以现在的条件,时代中国何时能走出世界500强的步伐?还没经历壮年,时代中国有了“变老”的趋势。算下来,距离当年提出三大宏愿,也不过三年的时间。

最后的光

岑钊雄会甘于平庸吗?当然不会。毕竟在他手上,还有一张“王牌”。

财报数据显示,截至2020年6月30日,时代中国的总土地储备约为2180万平方米,其中城市更新项目总数超过150个,潜在总建筑面积约5200万平方米。在所有片区中,虽然清远以23.8%的占比位列第一,但参考货值水平,占比19.1%的广州才是其重仓之地。

公开数据显示,2020年9-11月广州连续3个月销量突破10000套,“金九银十”后的11月更是达到11892套的峰值;这段时间内,广州新房的均价已涨到30146元/平方米——这是一块热得发烫的土地,很值钱。

与此同时,广州又是国内旧改最集中的区域之一。按照统计部门的数据,早在2000年当地城镇化率已完成62.5%,城市老化问题早已出现,于是主管部门迅速执行改造计划。

将这些旧改项目转化为土储,企业省去了招拍挂的繁琐流程与高昂成本,直接进入开发阶段,这是一件多么幸福的事儿啊!驻扎在广州,既能享受土地增值的福利,又能获得旧改资源补充。对时代中国而言,其中价值不言而喻。

要知道,2018年时代中国将城市更新业务首次列入营收,就有27.76亿元,不过无奈的是,2019 年其城市更新项目不升反降至21.68亿元,降幅达到21.91%,占比总营收应声降至5.1%;而2020年上半年,这部分收入大降至0。在财报中,时代中国对于这一板块的“0收入”做了解释,是疫情影响了整体施工进程。

“如果招拍挂拿地是短期打法,那么城市更新就属于中长期经营。”按照亿翰智库分析师观点,旧改从来不是短线生意,确认房屋产权、商定拆迁补偿、完成合作签约、后期项目开发……每个环节都需要时间。

具体时间是多少?很久,但难卜会有多久。因此指望旧改的“米”,缓解眼前的“饿”,根本来不及。投入无法迅速兑换产出,这成为众多房企未曾涉足相关领域的关键原因,也是时代中国储备大量旧改项目却迟迟未能用来美化财报的缘故。

更可怕的是,在这个监管力度空前,市场流动性短缺的年月,真的饿久了,谁还在乎吃相?有的吃,能活下去最重要,于是竞争逐渐成为行业的主旋律。

公开数据显示,广州在2018年安排9个旧村与合作企业签约,到2019年增至31个,截至2020年12月10日已有51个旧村成功签约。已有的旧改项目并不少,将来还会有更多地块入市,可是这些项目还够分吗?未必。

根据克尔瑞发布的统计数据,2020年瓜分广州旧改蛋糕的企业已不止时代中国一家,其中不乏中国恒大(3333.HK)、龙湖集团(0960.HK)、保利发展(600048.SH)这样的行业巨头,现在的时代中国已是腹背受敌。

盯上旧改肥肉的房企中,时代中国不是收获最多的,也不是地块最宽的,更不是潜力最大的。所有人都到场的时候,时代中国能挺得住吗?当重仓之地广州的补给能力日渐退化,时代中国还如何实现当初的宏愿?实在太难了。

结语

时代中国能成为世界500强吗?一切很难说。

以2020年榜单来看,上榜中国大陆公司平均销售收益率为5.4%,平均净资产收益率9.8%,在历史的某个时刻,时代中国都曾经达到,甚至超越这些平均值,只要继续拉高营收和净利润,入围榜单真的有机会。

只是问题在于,对岑钊雄而言,入围榜单还有那么重要吗?当时代中国需要面对前所未有的增长压力,传统优势项目开始迎来行业巨无霸的挑战时,如何活下去才是关键。至于那些虚名,已经不再重要。

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